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不動産投資 不動産投資の方針 〜賢い脱サラ 杉並の大家さん〜

みなさんこんにちは。杉並の大家さんです。

まだ不動産投資を始めて歴が短い私ですが、
私なりの不動産投資の方針があるので、お伝えしたいと思います。

ちなみに、私の方針が正しいとか間違っているとかではなく、
自分なりに方針を決めておいた方が物件の購入をするときに迷わないということです。

不動産屋にお願いするときも、こういう物件が欲しいとより具体的に伝えた方が、
紹介してもらいやすくなります。

不動産屋が一番困るパターンが以下です。
・いい物件を紹介して。
・儲かる物件を紹介して。
・リスクの少ない物件紹介して。

あまりに抽象的すぎるので、これだと紹介してもらえないです。

不動産屋としても紹介したのに買ってくれないとか悩んでなかなか決めてくれないお客には物件は紹介してくれません。
具体的な条件にハマる物件ならよっぽどのことがない限り基本的には買いますというお客に物件を紹介します。
彼らも営業でノルマがあるのですから当たり前です。

お客は私だけではないですからね。



ということで、現時点での自分の投資方針ですが、
まず、小さな物件(1億以下)をいっぱい買うよりは大きい物件(1億以上)を買うということを心がけています。
大は小をかねるというか、小さい物件でも大きい物件でも工数って同じなんですよね。
なので、区分マンションの購入とかはしないようにしています。
できる限り一棟買い。それもなるべく大きなもの(できれば2億以上)がいいなと思っています。


あと、地方のスモールタウンで目立つ物件というのがあります。
これは賛否両論あると思いますし、これが正解だと言い切れるものではないですが、
東京を始めとする都心は物件価格が高すぎてなかなか手が出ません。

都心は物件価格が高く、物件価格に対して収入が低くなるので、いわゆる利回りがあまり高くなりません。
その代わり、都心の物件は資産価値が高く。
場合によっては買ったときより売るときの方が高くなっているなんてことがあります。
いわゆるキャピタルゲインです。


ある程度のお金持ちの人はその資産を安全に運用するためにも、
こういった物件で資産を安全に運用していくことがでてくると思います。


ただ、これからもっと物件を買っていきたいが今はお金があまりないという人がこれをやるのは結構厳しいです。
入ってくるお金がほとんど銀行のローン返済に充てられて、自分の資産が増えていくのに時間がかかります。


もう一方で、田舎のマンションとかだと10年後に価値があるのかないのかなんてわかりません。
その分、収入に対する物件価格が安いので、お金を残しやすいです。
ただ、なるべく物件の価値がなくならない方がいいし、安定的に収入が入ってくる方がいいので、
地方でも人が集まっていそうな地域、または、
田舎なのにやたら豪華なつくりのマンションなんかを狙って購入してます。

そうやって田舎の物件で現金を稼ぎながら、
徐々に都会の物件も増やしていくというのが今考えている方針です。

何事も順序と段階があると思っています。
最終目標を目指す上で、自分の状況とできることから一つづつ階段を上っていくことを考えていこうと思ってます。

多くの不動産投資で成功した人たちも、いきなり今のような状況になったわけではありません。
最初のフェーズ、3年くらい経ったフェーズ、それ以降くらいで分かれていると思います。
IMG_3182.jpg


私の投資方針も今後変わって行くかもしれませんが、
1棟目を買った時の方針はまさにこれでした。

私の知っている不動産投資オーナーで成功している人は、
なんらかの方針のもとに物件購入を決めています。


これはその人の性格にもよると思うので、自分にあった投資スタイルを見つけるといいと思います。

例えばですが、こんな方針があります。

・区分マンションなどの小さな物件から始めて少しずつ継続的に物件を買って行く。
・大きな物件を数年おきに買って行く
・なるべく入居率のより手のかからない物件を買って行く
・入居率の低い手のかかる物件を割安に買って行く
・主要都市の物件で土地面積が広いものを狙う
・地方の利回りの良い物件を狙う
・減価償却期間の短い物件(特に木造)を狙う
・なるべくローンが長く引ける耐用年数が長い物件(RC)を狙う
・築浅物件を狙う
・築古物件んを狙う

色々ありますが、この中で自分が考える方針を作って言ってはいかがでしょうか。

続く。

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Author:M&A大家さん
M&A大家さん

1年半前に始めた不動産投資で脱サラに成功。
不動産投資の資金を元に事業会社をM&Aし、現在は会社を経営しています。

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