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不動産投資 不動産業者選び 〜賢い脱サラ 杉並の大家さん〜

みなさんこんにちは。杉並の大家です。

1棟目の物件を購入して、2棟目もすぐにと思っていた私ですが、
どうしても1棟目と比べてしまう。
また、もっといい物件とよくをかいてしまい中々2棟目が決まりません。

そんなこんなしているうちに、時間はどんどん過ぎていきます。

焦った私は、他の不動産業者も当たることを決めて動き出しました。

やったことはすごく簡単です。

楽待に載っている不動産業者に片っ端から連絡をしてアポをとりました。


不動産業者の人にいっぱいあってみると業者によって違うものなんだなーと思いました。

まず、見せてくれる資料が異なります。
物件概要書やレントロールといった資料ですら書き方のフォーマットが違います。
さらに利回りのシミュレーションになってくると本当に簡単なフォーマットのものから
複雑なものまで様々です。

複雑なシミュレーションだからいいというわけではないですが、
少な過ぎて分かりにくいシミュレーションはダメですね。

私が業者さんと話すときに重要視しているポイントの一つが
レントロールです。

レントロールをどれくらい理解しているかは結構重要視してます。
特にレントロール上、空き部屋の値段をいくらに設定しているのかは非常に重要です。

物件は基本的には新築の時の賃料が一番高く、古くなるにつれて賃料が下がります。
なので全く同じ間取りでも、昔から入っている部屋と最近入った部屋では値段が違ったりします。

さらに、1階と2階であれば2階の方が賃料が高くても人が入ります。

そういったことを考慮してレントロールの空き部屋の賃料が設定されているかということです。
入居している人の賃料は変更できませんが、空き部屋の賃料はあくまで仮のものなので、
好きな数字にできます。

最悪なパターンは、現在入居している人の中で最も賃料が高い人の値段が、
そのまま空室の賃料に設定されていて、満室の賃料がすごく高くなるように見せかけられている資料です。
DSCN8844.jpg


こういう業者さんとはお付き合いしたくないですね。

不動産投資を行う上で、よく聞く言葉の一つに”利回り”という言葉があります。
※正確には表面利回り


一年間の満室家賃収入が売値の何%になるかと計算したものです。

ここで重要なのが満室家賃収入は現在埋まっている部屋の家賃と空室の仮賃料の合計で計算されるため、
空室の仮賃料が高ければ高いほど利回りは高くなり、優良物件に見えます。

ただ、実際買ったときに想定していた賃料で貸出せなければ、その分利回りが下がるということです。


私の不動産業者さん探しは結局3ヶ月ほども続きました。

続く


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Author:M&A大家さん
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1年半前に始めた不動産投資で脱サラに成功。
不動産投資の資金を元に事業会社をM&Aし、現在は会社を経営しています。

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