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不動産投資 競売物件とは その1 〜賢い脱サラ 杉並の大家さん〜

みなさんこんにちは。杉並の大家さんです。

競売物件ってみなさんご存知でしょうか?

競売物件とは、簡単に言ってしまうと裁判所に差し押さえられた物件が
オークションで販売されるというものです。

一般的に普通に不動産業者から買うよりは安いと言われていますが、それにはわけがあります。

まず第一に競売で落札してからでないと不動産の現況がわからない。
第二に差し押さえに合うような物件なので、長くメンテナンスされていないことが想定される。
最後に金融機関が融資したがらない。(担保価値がわかりにくいため)

いろんな障害があるので普通は不動産業者もしくは資産を持っているプロ大家がやるものです。

また、競売物件が開示されてから入札までの期間も1ヶ月半程度と短いため、
その間に物件の調査、必要な金額の試算、金融機関との交渉などをしようと思うと
かなりタイトです。

なので、通常は自己資産の多い不動産業者や資産家が物件の調査と必要な金額だけをして
入札することが多いです。

また、通常の不動産投資物件だと全体の家賃と購入金額から利回りなどを出して、
物件の評価などを行いますが、競売物件の場合、そもそも物件購入後に物件を取り壊して
更地にして売却することを考えている人も多く、他の業者が何を基準に入札金額を決めているかが
読みにくいのも特徴です。

例えば、広い土地に20部屋程度のマンションが建っているとします。
この物件が競売にでたとして、通常の不動産投資であれば20部屋の年間収入が
1000万だとすると入札金額を1億としたら満室想定利回りは10%です。
入札金額を5000万としたら満室想定利回りは20%になります。

もちろん修繕費などもあるので、もっと細かい計算が必要ですが、
一般的に考えると5000万〜1億の間で入札金額を考えるでしょう。

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ただ、全く違う見方をする人(不動産業者)もいます。
物件を取り壊し、取り壊した物件を宅地として
販売すると考えた時に、宅地の販売価格が合計で1億5千万になるとすると
1億以上で入札する人も出て来る可能性があるということになります。

このように入札金額を考えるだけでも様々な難しさがある状態です。

ただ、競売物件を通して勉強できることも多いことはみなさん知っておきましょう。


続く。

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Author:M&A大家さん
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1年半前に始めた不動産投資で脱サラに成功。
不動産投資の資金を元に事業会社をM&Aし、現在は会社を経営しています。

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